Объект и дата исследования
| Параметр | Исходные сведения |
|---|---|
| Место | Екатеринбург, Эльмаш |
| Дата исходного анализа | 27 августа 2026 |
| Площадь | 60,4 м² |
| Дом и этаж | 4 из 9, кирпичный дом |
| Состояние | Свежий косметический ремонт; кухня 7,4 м² |
| Рекомендованный старт тогда | 7 490 000 ₽ |
| Медиана ядра тогда | 116 178 ₽/м² |
Архивные данные сохранены для разбора метода. Срок экспозиции в таблице относится к исходной дате; он не пересчитывается как текущий.
Задача и выборка
По исходному исследованию в городской выдаче было 654 трёхкомнатные квартиры, в Эльмаше — 27. Сопоставимая панорама включала 20 предложений, рабочее ядро — 10. Сравнение учитывало метраж, фонд, состояние и близость.
Сильные и ограничивающие параметры
Средний этаж, изолированные комнаты и аккуратное состояние поддерживали цену. Компактная кухня и стилистика отделки ограничивали сравнение с новыми домами и дизайнерским ремонтом. Сведения об инженерных обновлениях относятся к исходному описанию, не к новой независимой технической проверке.
Логика цены
Медиана ядра составляла 116 178 ₽/м². Рекомендованный старт 7,49 млн ₽ — около 124 007 ₽/м² — стоял выше этой медианы, но не претендовал на ценовой сегмент нового дома. Прямой заменитель на Красных Командиров, 32 имел те же 60,4 м² и предложение 7,2 млн ₽ на дату отчёта.
Контроль спроса
В исходном плане первые 14–21 день использовались как контроль звонков и показов; при отсутствии спроса рассматривался следующий уровень 7,29 млн ₽. Это исторический план проверки, а не действующее предложение продавца и не гарантия срока.
Все 20 исходных аналогов
| Адрес | Площадь, м² | Цена предложения, ₽ | ₽/м² | Этаж | Дни в исходной выборке | Статус/сегмент |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Красных Командиров, 32 | 60.4 | 7 200 000 | 119205 | 2/10 | 1 | ядро |
| Космонавтов, 108Г | 62.0 | 8 970 000 | 144677 | 9/27 | 17 | другой сегмент |
| Шефская, 62 | 64.0 | 8 600 000 | 134375 | 4/9 | 38 | ядро |
| б-р Владимира Белоглазова, 2д | 77.0 | 14 900 000 | 193506 | 21/22 | 39 | другой сегмент |
| Ульяновская, 11 | 72.8 | 8 700 000 | 119505 | 2/10 | 44 | контекст |
| Электриков, 19 | 60.0 | 7 000 000 | 116667 | 7/9 | 48 | ядро |
| Красных Командиров, 75 | 63.5 | 5 900 000 | 92913 | 5/9 | 50 | ядро |
| Фрезеровщиков, 28 | 63.1 | 7 300 000 | 115689 | 6/9 | 64 | ядро |
| Замятина, 38/3 | 67.0 | 8 100 000 | 120896 | 8/9 | 73 | ядро |
| Шефская, 62 | 62.9 | 8 300 000 | 131955 | 4/9 | 93 | ядро |
| Шефская, 101 | 75.8 | 9 990 000 | 131794 | 9/16 | 101 | контекст |
| Старых Большевиков, 50 | 64.1 | 6 700 000 | 104524 | 1/9 | 103 | ядро |
| Фрезеровщиков, 41 | 58.2 | 6 240 000 | 107216 | 5/9 | 113 | ядро |
| Замятина, 38/1 | 59.5 | 4 500 000 | 75630 | 1/5 | 119 | другой сегмент |
| Краснофлотцев, 9 | 56.1 | 5 460 000 | 97326 | 4/5 | 148 | ядро |
| Лобкова, 30 | 60.6 | 5 200 000 | 85809 | 1/5 | 149 | другой сегмент |
| б-р Владимира Белоглазова, 5 | 76.0 | 9 300 000 | 122368 | 4/26 | 195 | контекст |
| Кобозева, 14 | 58.0 | 4 970 000 | 85690 | 1/5 | 205 | другой сегмент |
| Вали Котика, 9б | 55.2 | 5 990 000 | 108514 | 5/5 | 435 | контекст |
| Стачек, 4 | 84.4 | 9 500 000 | 112559 | 16/17 | 737 | контекст |
Цены предложений не равны ценам сделок. Источники и статусы доступны в сохранённом интерактивном отчёте. В исходной выборке могли быть снятые объявления; наличие ссылки не означает текущую доступность объекта.
Сохранённый интерактивный отчёт
В отчёте сохранены диаграммы, фильтры аналогов и модель цены/срока. Симулятор показывает авторскую иллюстративную модель, а не статистически подтверждённую вероятность продажи.
Ответы на вопросы
Это действующее объявление о продаже?
Нет. Это датированный архив исследования; актуальность предложения не подтверждается.
Рекомендованный старт — цена продажи?
Нет. Он был гипотезой проверки спроса на дату отчёта. Итог сделки здесь не заявлен.
Можно использовать симулятор как точный прогноз?
Нет. Это иллюстративная модель исходного отчёта, без подтверждения статистической вероятности.
Консультация и стоимость
Первая консультация по общим вопросам бесплатна. Если требуется углублённый разбор документов или конкретной ситуации, стоимость согласуется заранее. Оплаченная консультация засчитывается в стоимость последующей выбранной услуги: юридического сопровождения, подбора или продажи квартиры.
Николай Лапин
Работаю с недвижимостью с 2017 года. Лично веду переговоры и ключевые этапы. Проверяю недвижимость, историю перехода прав, документы основания и собственников; в сложных случаях привлекаю профильного юриста.