Объект и дата исследования
| Параметр | Исходные сведения |
|---|---|
| Место | Екатеринбург, Втузгородок |
| Дата исходного анализа | 4 сентября 2026 |
| Площадь | 74,1 м² |
| Дом и этаж | 1 из 3, кирпичный дом 1958 года |
| Состояние | Ремонт начат и частично выполнен; высокие потолки |
| Рекомендованный старт тогда | 6 690 000 ₽ |
| Медиана ядра тогда | около 113 600 ₽/м² |
Архивные данные сохранены для разбора метода. Срок экспозиции в таблице относится к исходной дате; он не пересчитывается как текущий.
Что сравнивалось
Из 48 локальных предложений выбраны 20 для сопоставимой панорамы и 10 в ядро старого фонда. Площадь 74,1 м², первый этаж и незавершённый ремонт отделяли объект от более компактных готовых квартир.
Почему автоматическую оценку нельзя просто принять
В исходном разборе ВэбОценщик дал 7 706 000 ₽, около 104 тыс. ₽/м², но 11 из 12 аналогов имели лишь 44,2–55 м². Метраж таких квартир отличается от исследуемого; перенос цены метра без поправки мог завысить ожидания.
Стартовый ориентир
Рекомендация 6 690 000 ₽ — около 90,3 тыс. ₽/м² — оставляла денежную разницу на завершение ремонта. Прямой конкурент на Первомайской, 105 предлагался за 7,15 млн ₽ и выглядел более готовым. Все числа относятся к выборке сентября, не к сегодняшней рекламе.
Как планировалось проверить решение
В отчёте предусмотрены контроль обращений и показов за 14–21 день и возможный следующий уровень 6 490 000 ₽ при отсутствии спроса. Фактическая продажа и результат этих действий не заявлены.
Все 20 исходных аналогов
| Адрес | Площадь, м² | Цена предложения, ₽ | ₽/м² | Этаж | Дни в исходной выборке | Статус/сегмент |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Первомайская, 105 | 77.8 | 7 150 000 | 91902 | 1 из 2 | 16 | core |
| Студенческая, 4 | 97.4 | 9 500 000 | 97536 | 2 из 3 | 8 | core |
| Мира, 42 | 76.7 | 9 900 000 | 129074 | 6 из 6 | 217 | core |
| Академическая, 8 | 59.1 | 5 950 000 | 100677 | 1 из 5 | 147 | core |
| Мира, 35 | 54.9 | 5 990 000 | 109107 | 1 из 5 | 1 | core |
| Мира, 1В | 55.0 | 6 500 000 | 118182 | 1 из 5 | 46 | core |
| Технологическая, 4 | 57.0 | 5 900 000 | 103509 | 4 из 4 | 115 | core |
| Первомайская, 98 | 56.0 | 7 500 000 | 133929 | 4 из 5 | 10 | core |
| Комсомольская, 7 | 53.5 | 6 379 000 | 119234 | 3 из 4 | 15 | core |
| Мира, 50 | 49.5 | 6 000 000 | 121212 | 4 из 5 | 1 | core |
| Мира, 38 | 73.5 | 12 000 000 | 163265 | 3 из 5 | 51 | context |
| Библиотечная, 45 | 74.6 | 11 600 000 | 155496 | 10 из 25 | 0 | context |
| Студенческая, 80 | 78.9 | 10 990 000 | 139290 | 3 из 8 | 51 | context |
| Библиотечная, 50А | 91.8 | 11 500 000 | 125272 | 2 из 22 | 45 | context |
| Комсомольская, 76 | 104.0 | 13 751 000 | 132221 | 5 из 24 | 83 | context |
| Раевского, 22 | 85.8 | 13 490 000 | 157226 | 14 из 16 | 207 | context |
| Блюхера, 38 | 76.0 | 13 450 000 | 176974 | 2 из 25 | 8 | context |
| Библиотечная, 33 | 75.0 | 13 500 000 | 180000 | 15 из 23 | 16 | context |
| Педагогическая, 28 | 112.2 | 21 500 000 | 191622 | 3 из 25 | 17 | context |
| Кулибина, 1А | 76.7 | 14 500 000 | 189048 | 16 из 16 | 0 | context |
Цены предложений не равны ценам сделок. Источники и статусы доступны в сохранённом интерактивном отчёте. В исходной выборке могли быть снятые объявления; наличие ссылки не означает текущую доступность объекта.
Сохранённый интерактивный отчёт
В отчёте сохранены диаграммы, фильтры аналогов и модель цены/срока. Симулятор показывает авторскую иллюстративную модель, а не статистически подтверждённую вероятность продажи.
Ответы на вопросы
Это действующее объявление о продаже?
Нет. Это датированный архив исследования; актуальность предложения не подтверждается.
Рекомендованный старт — цена продажи?
Нет. Он был гипотезой проверки спроса на дату отчёта. Итог сделки здесь не заявлен.
Можно использовать симулятор как точный прогноз?
Нет. Это иллюстративная модель исходного отчёта, без подтверждения статистической вероятности.
Консультация и стоимость
Первая консультация по общим вопросам бесплатна. Если требуется углублённый разбор документов или конкретной ситуации, стоимость согласуется заранее. Оплаченная консультация засчитывается в стоимость последующей выбранной услуги: юридического сопровождения, подбора или продажи квартиры.
Николай Лапин
Работаю с недвижимостью с 2017 года. Лично веду переговоры и ключевые этапы. Проверяю недвижимость, историю перехода прав, документы основания и собственников; в сложных случаях привлекаю профильного юриста.